地価というものは土地そのものではなくて、土地の上にある権利、利益の価格であるゾルレンとザインである。それらの権利、利益は、土地をどのように利用するかにかかって変化する。利用の変化は、環境の変化に及び、また地価のおり方に変動を及ぼす。したがって、鑑定の主体は地価の現況によって現況の及ぼす地価を把握するのであるが、地価は現況の有姿だけから発生するものでなく、土地には歴史があり、それがまた将来どのように利用形態が変貌するかという予測にもかかわってくる。
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したがって地価を把握しようとする主体は、現況に即するとともに、その土地をどのように使用する場合に、どのような有効性があるかという十分な予測を行なう必要がある。これは基準の価格原則で強調している最有効の原則にも関係してくる。