REITマネーを見ると投資先のおよそ6割を東京が占める。日本の中心である東京は国際企業の拠点などを引きつけ、引きつづき安定的な不動産需要が見込めるためだ。REIT関係者は投資に適した優良物件が集中するのが東京で、外国人投資家なども東京の物件を組み込んでいれば安心すると打ち明けていた。REITも投資先のリスク分散を図る必要があるので東京以外にも一定の比率で投資する。その投資先は優良物件が比較的多い大
企業の拠点やリゾート開発を惹きつける土地... の続きを読む
ＮＰＶ（ＮｅｔＰｒｅｓｅｎｔＶａｌｕｅ)は、正味現在価値と訳される。投資が生み出すキャッシュフローの現在価値の合計から、初期投資額を控除して求められる。式は次のとおりだ。ＮＰＶ＝現在価値（Ｐｖ）−初期費用よって、ＮＰＶがマイナスであれば、その投資は「Ｇｏ」ではないし、複数の中から選ぶのであれば、ＮＰＶの大きいものが選ばれるべきである。しかし、求めたＮＰＶに多少の差しかないとき、すぐにその最大のもの
ＮＰＶとは... の続きを読む
建物に木を使う場合、構造材料として使う場合と仕上げ材として使う場合とがあります。ここでは、構造材料としての長所と短所についてみてみます。構造材料としての木の最大の長所は、軽いわりには強いということです。強いほうがいいのは説明するまでもないでしょう。建物の骨組は、まず自分自身の重さを支えなければなりません。また、建物に加わる地震の力は、建物の質量に比例します。したがって、構造材料は軽いほど有利なので
木の力学的特性−強さ、剛さ、粘り... の続きを読む
1988年６月に、臨時行政改革推進審議会が中長期的に土地問題に取り組むための考え方を答申しました。「地価等土地対策に関する答申」というこの報告は、のちに土地基本法の制定につながっています。臨時行革審はこの答申のなかで、以下の５つの基本的な考え方が、土地問題の解決に向けて国民の間で共通認識として受け入れられるべきだとしました。・土地の利用には責務が伴う・土地の利用に当たり、公共の福祉が優先する・土地
土地政策のビジョン... の続きを読む
地価を抑える政策手法には気をつける必要がある。80年代のように日本全国で地価が上がっていれば、金利の引き上げによるバブル運用も選択肢だろう。ただ、2005年から翌年にかけて東京は上がり、地方は下がっているような地価の状況では対応はおのずと異なってくる。地価の変動がまだら模様のとき東京の上昇を見て利上げをすれば、地方には威しいデフレ圧力が強まる。実際、06年の日説による量的緩和、ゼロ全利の解除には、
日本の不動産価格の行方は厳しい... の続きを読む
2002年に投資用のワンルームマンションを買ったCさん。25年返済の変動金利型のローンを利用して購入、現在は毎月8万円のローン返済を行っている。この物件だと家賃収入が9万円入るから、管理費・修繕積立金の支払い5万円を差し引いて、毎月5000円の持ち出しだけでマンションのオーナーになれる。25年後に返済を終えるときには、そろそろ定年退職の時期なので、賃貸収入か私的年金になるはずという目算だった。しか
このままでは持ち出しになってしまう... の続きを読む
問題なのは、奥さんがたと比べて、ご主人がたの知識が貧困なことである。夫婦の意識のギャップがあまりにも大きいことだろう。もし、夫であるあなたが近々自宅の購入や新築を考えているなら、ぜひお聞きしてみたい。あなたは自分の妻がどんな住宅雑誌を読んでいるかご存知だろうか。リビングのテーブルに積んであるインテリア−カタログに、本気で目を通したことがおありだろうか。ページをめくるだけで、圧倒されるかもしれない。
新居への夢で、心があふれかえる... の続きを読む
玄関のドアは、大きな地震の際、ゆがみやすい。しかも、一度ゆがんでしまうと開閉が困離になる。これはドア枠が変形してしまったことによって起こる。ドア枠周辺のコンクリート製の壁は、地震で壁に大きな力が加わると亀裂が入り、それがある一定の限度を超えたときには、鉄製の枠を一気に変形させてしまう。これを防ぐには、コンクリートの壁と鉄の枠とが心接触れないような構造にすることが大事だ。ドア枠と外壁とのあいだに隙間
玄関口を補強する... の続きを読む
一〇年ほど前、静岡大学でマウスを使って次のような実験が行なわれました。木製、コンクリート製、鉄製の飼育箱を用意して、巣が作れるくらいのスギのチップを入れ、その中でマウスに子を産ませました。そして三種類の飼育箱で誕生した子の生存串や成長率を調べたところ、生後二三日目、外気の温度が二五〜二六度のときの生存串が木製の箱では約九〇パーセント、鉄製の箱では半分、そしてコンクリートの箱ではわずか四〜五パーセン
住環境としての木の快適さ... の続きを読む
金融機関の人間と個人的にコネができたとしても、他人の債務状況をうかつに入手すると法律に触れる可能性もあるので注意が必要だ。あくまでも、競売か決まっているもの、つまり、債務不履行になり、競売申し立てが行われる予定の「物件情報」だけを入手すること。どこの誰がいくら債務を抱え、それが不履行になっているのかどうかを知る必要はないので、間違えないように。金融機関同様に、不動産屋も情報入手は早い。ただ、相手も
確率の高い情報を入手する... の続きを読む
（1）サッシュのリフォーム
1O年、20年と経過すると、アルミサッシュも汚れ、また気密性も落ち、開閉もスムーズにできなくなります。しかし、アルミサッシュを窓枠ごと取り替えると、それこそ外壁やタイルまで壊す大工事になります。そこでアイデアですが、既存のサッシュ枠の外側に新しいサッシュ枠を取り付けて一新するという方法があります。この方法ですと外壁など構造体にも影響がありません。大規模修繕のとき
法的チエックと水回りがポイント... の続きを読む
昭和五十年代後半に状況が一変した。住宅建設の落ち込み、需要減退に伴って、地価上昇率が鈍化した。とくに昭和五十七年以降は、貸出金利よりも低い上昇率になったため、住宅・不動産業者は手持ち土地の事業化を急ぎ、新規取得を手控えた。そのため、都心部のビルやマンション用地など、一部の商業地を除いて地価はさらに沈静化した。しかしこのような状況も昭和六十年代に入って変化してきた。とくに東京圏においては、都心部の商
昭和五十年代後半に状況が一変... の続きを読む
住宅ローンは近年急激に伸びているが、これを利用する側はどんな状況か『家計調査報告』（総務庁統計局）でみよう。勤労者世帯のうち、住宅ローンを返済している世帯の割合は、昭和五十年に一四・二％だったのが、昭和五十五年に二四・二％、六十年に三〇・九％、六十三年には三一・一％になっている。この一三年間に住宅融資を借りてマイホームを得た世帯が一六・九ポイントも増えて、一〇軒に三軒強が住宅ローンを借りているわけ
一〇軒に三軒が住宅ローンを返済中... の続きを読む
日本では高校卒業後、就職したり、大学へ進学するのを機に一人暮らしをする人も多いですよね。大学進学率の高い韓国をはじめ、アジアの状況はよく知りませんが、欧米では大学生は寮に入ったり、友人やあるいは全くの他人と同居、フラットシェアするのが一般的かと思います。例えば、家賃が15万くらいする、学生にとったら”高級”なフラットでも、3人でシェアすれば1人5万円の家賃ですみます。普通は、それぞれの同居人に個室
一人暮らしかフラットシェアか... の続きを読む
家賃交渉できる物件はあるのでしょうか。本当に人気があって、交渉できないのは、新築や条件のよいものだけなのです。実は以下のものが交渉できるのです。初めから礼金が発生しないのは、決まりにくい要素があると見てよいでしょう。なので、交渉はしやすいのです。築年数に応じて家賃は下がっていきます。10年というのはこの節目に相当します。10年より古いとなると借りたくない人が増えてくるのです。なので、築10年以上だ
家賃交渉ができる物件はあるのか... の続きを読む
02年３月佐藤工業が経営破綻。不動産の市場規模は、国民経済計算によれば65兆円になる。ＧＤＰ（国内総生産）５０名兆円に占める割合は12％超で、国民経済に及ぼす影響は大きい。ただし、総事業所数28・５万、従業員数86・９万人で、１事業所当たり平均従業員３・０人と中小零細企業が圧倒的に多い業界である（1999年数字）。マンション分譲の藤和不動産が2900億円の債権放棄を受けたように、ゼネコンとともに有
不動産の市場規模... の続きを読む
臨海再開発エリアには、最低限の都市機能、あるいは街づくりという点でも、何かが足りない気がする。湾岸、臨海系の街では、相変わらず従来とまったく同じ手法で開発が進んでいる。大型ショッピングモールを誘致し、都心への利便性と職住近接を望む一次取得層をターゲットにした、華やかで狡猾なプロジェクトである。学校、病院、神社仏閣などさまざまな都市機能のバランスを欠いた、一時的な利便性だけを訴求した街が、本当に、３
最低限の都市機能、あるいは街づくりという点でも、何... の続きを読む
ビルやマンションの建設では、ありえないような変更が数多く発生していくものです。住宅には、そこに感情が出てくるので、ノーといえない場面に何度も出くわします。対象が常に揺れ動いているのです。人の心が対象なだけにきめ細かさが要求されます。ビルならば、型枠にコンクリートを流し込むだけですが、住宅は細かい組み合わせで出来上がっていくのです。ゆえに、住宅は3割が建設業、7割がサービス業といえるのです。ゼネコン
家づくりは3割が建築業で、実態はサービス業です... の続きを読む
一九八〇年代のS＆L（住宅貯蓄貸付組合）破綻の顛末が思い浮かんでくる。移民国家のアメリカは、移民による景気上昇とバブル崩壊などによる景気後退を繰り返している。アメリカの景気を引っ張るのは旺盛な消費であり、その消費には人口の約二〇％を占める移民者が多く貢献している。また、貯蓄率がゼロに近いアメリカもまた、不動産価格の上下が景気を大きく左右する。したがって、国が借金の担保としている不動産価格が下がれば
不動産価格の上下が景気を左右する... の続きを読む
ステップ償還を考えてみる。これは、当初五年目までの返済額を軽くして、六年目以降多く返すシステムだ。日本の給与体系からいえば、年齢の若いときの給与は少ない。したがって、この方式で返済開始当初の五年間の返済額を小さくするわけだ。このシステムで、月収の五分の一以下という枠に収めるようにする。この二つの方法で、限度内いっぱいまで借りることだ。それが、安いマイホームを手に入れるための第一の方法である。なお、
融資の額はさらに広がる... の続きを読む
千年住宅の設計には、レベル設計という方法を採用したい。レベル設計とは、レベル１に千年もたせる構造躯体、レベル2に五百年をもたせる扉など、レベル3に仕上げや設備といった交換を必要とする百年というように、ゾーンごとに耐久性を決めて設計することである。レベル１にあたるゾーンは、その家にとってもっとも大切な部分だ。一般的には家族が集まる食堂、居間などもそれにあたる。人によっては、アトリエや音楽室がレベル１
レベル設計の方法... の続きを読む
阪神・淡路大震災では、多くのビルがさまざまなかたちでつぶれたり倒れたりしましたが、いくつか典型的な壊れ方をした例があります。そのうちの一つが１階部分のもろさによるもので、１階が駐車場だったマンションもこれに入ります。敷地に余裕のないマンションの場合、建物の１階部分を全部駐車場にするのはめずらしくありません。問題はそのつくり方で、車や人の出人りを考えて開放的に柱だけで支える空間（ピロティ）にすると、
開放的なつくりは地震に弱い... の続きを読む
近郊にある展示場をめぐりモデルハウスを片っ端から覗いてみた。わたしが八〇年代のバブル期に足を踏み入れた展示場とは、明らかに雰囲気が変化していた。突拍子もなく恥ずかしい家というのは影を潜めて、全体に落ち着きが見られる。いろいろなモデルハウスに入ってみてあらためて気づいたのは『GENIUS蔵のある家』には、ほかのプレハブ住宅では感じることのなかった独特な雰囲気が漂っていることだ。これが発売と同時にヒッ
展示場めぐり... の続きを読む
初めての一人暮らしをすることになった時にアドバイスを受けたのが、「人があったかくて住み心地のいい地域は野良猫がしっている」という言葉だった。つまり、野良猫が迫害されることなく地域住民に溶け込んで生活しているような地域がいいとのこと。そして考えてみたら今の寮は学校には近くて都心にあって交通の便はよかったけれど、車の流れが速過ぎて怖かった。そしてかわいそうなことに人間も動物もたびたび交通事故に遭ってい
住みやすい土地は猫が知っている... の続きを読む
貸事務所を探すときには、設備については確認事項が多くなります。こだわりたいポイントを絞って探すとよいでしょう。用件を不動産屋に伝えておくと、それにあった物件を探してくれます。電気容量や電話回線は後で増やそうと思っていても、そのビルごとに限界があります。賃料は安い方がよいです。ただし、きれいなオフィス・広いオフィス・場所がいいとなると従業員の仕事にもいい影響が出ます。また、今後社員を採用するときにも
貸事務所探しのポイント... の続きを読む
セント・ポール大聖堂と言う建物がイギリスにあります。ドームを備え付け（ドーム頂上部まで階段で行くことが可能）搭を設置したいかにも荘厳な建物は1666年のロンドン大火の後に再建、1710年に完成しました。上から見ると寸詰まりですが十字架の経常をしているのがはっきりと確認出来ます。教会はイギリス国教会と呼ばれるイギリス独自のキリスト教宗派で、ローマ法王からイギリス王家が独立して、独自の宗教を作り上げた
イギリスの著名な人が眠る建物... の続きを読む
こんな話がある。ある大学の中庭を改装することになった。というのは、中庭は芝が貼られていて、ベンチが置かれ、ちょっとした公園のようになっているのだが、芝は長持ちせずすぐに踏みつけられて剥げてしまう。そうなると薄汚い空間になってしまって、誰もベンチに座ろうとも思わない。ゴミを捨てるものが現われ、いつのまにか汚らしいスラムのような殺伐とした通路になる。ここを改装しようとしたグループは、まず人々がどこを歩
曲線を描くように歩く人たち... の続きを読む
あなたが比較的ローコストなキッチンを選ばれる場合は、メーカー品を選ぶことをお勧めします。以前は、システムキッチンというだけでどれも高額でしたが、今はかなりコストパフォーマンスの高い商品が出ています。日本製のキッチンは引き出しや収納一つをとってみても、かなり細部まで配慮されています。ローコストの商品であっても、こういった気配りがされているから安心です。これに比べて、輸入品やオリジナルキッチンは、一般
ローコストなキッチンであっても値引きを期待できる... の続きを読む
町の不動産屋は、町内にある不動産をネタに、長年にわたり地道な商売をやっています。テレビドラマに登場するような、性悪でゴロツキのような人たちはいません。彼らが商売の対象とする地域はとても狭いので、いったん悪い評判をとってしまうと取り返しのつかないこととなってしまいます。不動産はいちどきに動く金額が大きいので、目先の利益に目がくらんで、ときにインチキをやったり、ごまかして多額の利益をかすめとろうなどと
町の不動産屋が大事にするもの... の続きを読む
住宅ローンを何年返済にするかは、その月々の返済額にもよるが、あなたが、何歳かということも重要な判断材料になる。というのは、五〇歳の人が収入が多いことを前提に（住宅金融公庫のローンは、五九歳でも団信付きで二〇年間借りられる）、毎月二〇万円もの返済ローンを組んでしまうと、定年後、あるいは働けなくなったあとにも、ローンの返済が残ってしまう。もちろん、会社からの給与のほかに、サイドビジネスやアパート経営な
返済期限はいくつまで働けるかを考えて... の続きを読む
都心を中心とした地価高騰に伴い、なかなかマイホームを購入することができなくなりましたが、なんとかこの現象を少しでも緩和するために宅地の供給を促したいところです。そこで、優良住宅地の造成等のために長期所有（所有期間が五年超）の土地等を売却した場合、税金は軽減されることになっています。従来は、所得税についていえば、特別控除後の譲渡益についてその金額が四〇〇〇万円以下であれば二〇％、四〇〇〇万円を超える
優良住宅地向けに土地を売却すれば税金は安い... の続きを読む
皮肉なことに６５歳以上の高齢者世帯だけをみると、全国平均でも２０２０年まで増え続ける見込みだが、首都圏と名古屋圏では２０２５年まで増え続ける見通しとなっている。首都圏の場合、高齢者世帯数は、２００５年の３４１万世帯が２０２０年には５１５万世帯に増え、２０２５年は５１７万世帯に達する見通し。２０２５年には首都圏の世帯数の３分の１は高齢者世帯で占められるようになる。世帯数が増えても、既存の住宅ニーズと
の市場の縮小という問題... の続きを読む
全国各地の商店街の風景が、「シャッター通り」といわれるように、寂れて、人通りもまばらになって、見る影もないところが多い。もちろん、街興しに成功し、かつての賑わいに近づいているところもあるが、その例は少ない。一九八二年を境に急速に減少し、その流れに歯止めがかかっていない。むしろ店舗数の減少傾向が強まっている。一方、売場面積は拡大しており、大型の店舗に集約されてきていることがわかる。街中の空き店舗が数
商業施設について... の続きを読む
ガマンするのも経営の判断ということになってくるのではないだろうか。たとえば、営業ノウハウの公開に対して、役職、金銭などの面で一定のインセンティブを与えるといった施策を必要になってくるだろう。不動産業界は、しばしば「優れた情報産業」といわれる。営業担当者の営業実績は、その所有する情報量に比例する。たとえば、不動産を売りたがっている人と、買いたがっている人の情報をたくさん集めることができれば、それだけ
スリム化しながら筋肉質の組織を作る... の続きを読む
一戸建てではまず、建て替えという方法を考えるべきであろう。なぜなら、買い換えにはやはり、“場所を移動する”というデメリットがあるからだ。もうそこに住みはじめて長い期間がたっていれば、近所とのおつきあいもあるはずである。PTAのつきあいもあれば、急ぎのとき、“奥さん、ちょっとお醤油貸して”というおつきあいもある。こうしたおつきあいも、一種の財産である。いわば“コミュニティ財産”とでも言おうか。買い換
買い換えによる“場所の移動”は“コミュニティ財産”... の続きを読む
一九九一年ごろから九三年にかけては、自治体の建築条例にバリアフリー条項を取り入れるのが流行のようであった。建築条例というのは、建築基準法の四〇条にもとづいて、地方の特性に合うようにその地域だけに適用される規定を定めるもので、法律にある建築物の安全・衛生・防火についての最低基準では、求められている建築の性能を確保できないときに発動されるように用意された条項である。それがなぜ、バリアフリー要件導入のた
自治体のバリアフリー化の動き... の続きを読む